土地をお持ちの方

この時点でもう高利回りが、「ほぼ」約束されています。条件が整っていたら、かっこいいデザイナーズで建築費をかけても採算は合います。RCだって大丈夫。
でもいくつか、立ち止まって検討していただきたい点があります。行動をおこすのに。予想利回りだけを条件にしてはいけません。
利回りは満室状態を仮定して算出されます。なので空室が多いと意味を持たない数字となってしまいます。
そして新築から何年か経過した後、いつか家賃を下げる必要に迫まられる時がやってきます。その時期をなるべく遅くに延ばせるように準備対応しておくことは、オーナー様の収益額に意外なほど大きな違いをもたらします。

また、借りる人に魅力的な建物デザインやキッチンなどの設備に良いものを導入することは大切ですが、これらは誰でもが仕入れる事の出来る商品ですので、すぐに競合してしまい差別化とはなりません。
真似のできないオリジナルの差別化最後の砦が必要です。
それは「品物」ではなく「オンリーワン」の設計デザインです。これを競争力を維持する為には当然ローコストで施工できるものでなければなりません。

そして根幹を左右する前提とも言えるもの、それは「立地」。これをもう一度見直し、その立地にはどのような賃貸住宅が最も入居者を呼び込めるかの戦略を練り込んでから行動を開始することが、賢く成功に導く秘訣となります。

立地の条件

・駅から徒歩圏である
これについてはもちろん近ければ近い方がいいわけですが、大学や大型ショッピングモールや広大な工場などに近い場合は「駅まで歩こうと思えば歩ける」でも可となる。
・極端な坂道や階段がない
・その駅の搭乗人数
・周辺の街の人口、及び人口構成
賃貸経営の王道は、「空いてもすぐ次の入居者が決まる」ワンルームですので、単身者が多い街の方が適していると言えます。
土地を持っていて、さらに上記の条件が良ければ、賃貸併用住宅やアパート建築はとても良い投資となります。

現在は土地がなく、これから土地を購入して始める方

こちらの場合は、利回りに土地の価格が連動して動きます。
現実には、これが多くの方々のアパート経営への夢を損ねてしまいます。
でも実はそこで終わることはないのです、というか、真実を知らずに失敗するよりも、深く準備をして対策を考えてから動き出すことで、本来は狭き門んである賃貸経営に逆転勝利できることにつながります。
ですのであえてはっきりと言いますと、高い土地ですと利回りは低くなり経営として成り立たないので、実際にはその土地を購入できず、また建てられず、行動に至る事ができません。
そして「出口戦略」として数年後の売却を一番の優先事項に置いた場合、おのずと「良い土地」となり、それは=高額な土地なので当然利回りは低くなります。
残念ながらこの方向性で実現まで至るのは、「掘り出し物」の安くて良質な土地が奇跡的に入手できた場合に限られます。まず不動産に掘り出し物は無いと言ってよく、もしあったとしてもプロの方達(不動産業者)に先に見つけられてしまうからです。
なので、ただ単にアパート建築に適している土地というだけでなく、安価である土地を見つけることが必要不可欠となってきます。

賃貸経営 神奈川

その為の心得とは

*イメージは井の頭線や東横線と比べたら別物(まず比べる思考を変える必要があります)ではあっても、搭乗人数が多く活気があれば上等。そうした駅が狙い目です。
*駅5分以内と限定してしまうことも道を狭めてしまいます。徒歩時間は基本10分、環境が良かったり上手く間取りが入る土地は15分まで検討範囲を広げましょう。
*おしゃれではなくても、単身者がたくさん住んでいる街を探す。
*市街中心の土地は高額の為除外。ただし市街地から離れすぎない事。
*街の変化を的確に見抜く。(将来性、さびれていく?開発の予定あり?大学の移転の可能性は?)
こうした観点で土地を探しましょう。
正しい方針を見極めて選択することはとても大切な第一歩です。あとは焦らず急がず、時の運を辛抱強く待てるかどうかが、成功への分かれ道となってきます。
現実を直視してこの心得に基ずいて根気よく探せば、土地は必ず見つかります。その土地こそ、現実的な意味で本当の掘り出し物と言えます。
そして、それを見つけた時。それはあなたの賃貸併用住宅・アパート建築の明るい未来が見通せるときでもあります。

*いい土地に巡り合えたなら、その次に必要な事は。こちらのブログへ