「戦わずして勝つ」

孫氏の兵法の中の有名な一節ですね。
アパート建築は今魅力的な投資であるが故の、参入者の増大と競争の激化。
特に神奈川県は人口も多く、工場や企業などの勤め先も豊富。しかも東京のように土地が枯渇しておらず、まだまだアパート建築に適した土地が存在します。と、これがまた熾烈な競争を生み出してもいます。
しかし、これを戦い抜いてこそ、初めて投資が実を結びます。
でもこの戦いは大変そう。できることなら「戦わずして勝ちたい」ですよね。

戦うのは優劣をつけるためなので、初めから優劣がはっきりしていれば戦う必要自体がありません。本来の兵法の意味合いとはちょっと違ってそうですが、とにかくこれを理想としたいところです。
優劣の基準は「入居者にとっていかに魅力ある部屋か」としっかり定めます。ただし常にコスト過多とならないように気を配ることも忘れてはなりません。

優れたアパート建築

まずは斬新な設計力で基礎力アップ

先入観を捨て、金太郎飴の連続住戸は基本的に避ける方向で設計するという姿勢が今後は必要となります。
逆に言うと、金太郎飴が一番効率の良い整形の敷地は高額な可能性が高く、建物予算を削る→空室、という悪循環を生みかねないので気をつけましょう。

間取り要件(必要なもの=ハード面)

設計(プラン)の必須パーツ

・手洗器付き浴室、でなく独立洗面室が理想
・洗濯機は廊下に置かない
・ミニキッチンでないデザイナーズ仕様の一体型キッチン、サイズは1200以上
・冷蔵庫.食器棚を置くスペース
・居室は独立させ境に扉を設ける
・廊下は最小でデッドスペースは不可
・収納は2か所以上
・各室に2面採光

とはいってもかたくなに全てを満たそうとすることは却って全体を損なうことがあります。
まず起きるのが、面積がどんどん大きくなってしまいます。なにせ20㎡や25㎡のなかにひとつの住宅を詰め込むわけですから100%は無理というもの、必ず柔軟な発想でひねりを加えないと収まらないのが常です。
例えば
・独立洗面室ではないけれど視線がさえぎられるスポットに洗面台を配置
・キッチンを居室内にすることでデッドスペースが無くせる場合、対面キッチンとして違和感を減ずる
など、それぞれに対しいくらでも対処策はあります。

また居室の形は真四角が理想ではありますがそれが無理な場合、「変形だが使いにくさは無い」範囲内である程度自由に発想する。入居募集の際には家具を書き込んだ図面でアピールすれば、その形がかえって入居者の目に新鮮に映るかもしれません。

性能の向上

戸境の防音は建築基準法で防音構造が求められていますので、これまではそれをやっておけばOK、のような感覚がありましたが、建築基準法はあくまで「最小限の基準」を定めた法律です。これを充分なレベルまで高めなければならず、またここでかかるコストは惜しむべきではありません。ただし工法や建材を吟味して増額を最小限に抑えることは言うまでもありません。時には全く独自のやり方を考え出すことも求められます。

また、断熱材を強化して室内環境を向上させることは、空室率を下げることに寄与してくれます。

土地

整形でない場合、一つでも多くの住戸をその敷地に計画するためには、先入観は邪魔となります。
柔軟、時に斬新な発想で設計することで要件を満たした住戸として成り立てば、安価な土地だからこそなし得る高利回りが実現できます。

道路との高低差がある場合はまた違う意味での設計力が必要です。高低差の処理には擁壁や土木の知識経験が求められます。最も効率のいい魅力的なアパートの設計を活かすための最適な、こんどは土木計画。を練り出せる能力、いわば技術屋さん的な力量ですね。

内外観のデザイン(差別化が決定的なものとなる=ソフト面)

ここまでに書いてきた事だけでも、競合相手にかなり優位に立てています。ですがまだ決定的とは言えません。
いえ、真に差別化ができるのはここからです。

デザインの基本

デザインは初期の設計の段階でほとんど決まります。巷にあふれる「ゴテゴテと飾り立てているけどなんかチグハグな建物」、は残念ながら設計の基礎が欠如しているために「形」と「ライン」に整合性が無い事に依ります。こればかりは後からどんなに高価な建材を表面に貼りつけても挽回できないというか、かえっておかしくなっていくのです。
この「形」と「ライン」が正しい糸をもって設計されていれば、高価な飾りつけが無くてもそれだけで十分に美しい。つまりはこれがローコストにも直結するのです。

デザイン

そしてここに更に、アクセントとして効果的な部分を厳選して、違う素材や色を組み合わせていく。もちろんコストは最小限を念頭に。

ここでもう優位性は決定的になってきました。

とどめ;入居者に目を引くプレゼントを用意する

1、間接照明
以前にはなくて、今あるもの、安価なLEDの照明器具を上手に使いこなして効果的に間接照明を造作で組み込みます。(驚くほど低額で施工できます)

2、モザイクタイル
効果が最大の場所に、使用する面積を絞ってモザイクタイルを用います。
(ここで重要なのは、正確な施工図をきっちり書いて現場作業社に渡すことです。これがないと工事費は何倍にも膨れ上がってしまいますので)

競合相手ができないことをする

こいうったことについては我々設計事務所(一部では建築家ともいう)の専売特許です。残念ながら土地活用会社・ハウスメーカーや工務店さんにはこうした教育を受ける場がないので難しいと思います。

成功は積み重ね

他にはできない設計のノウハウと創意工夫を積み重ねることで、入居者にとってとても魅力的な、言い換えますと「他よりも、絶対ここがいい!」と思わせる事ができる賃貸住宅になります。
他にはない魅力を持っているので、戦う必要がありません。
これこそが「戦わずして勝つ」ことができる秘訣となります。

もちろん我々が勝手に進めるわけではありません。一つ一つ説明・プレゼンをします。そして常に最終決定者は賃貸住宅のオーナー、つまり未来のあなたです。

「戦わずして勝つ」ために、遠回りはいけませんが、近道もまたありません。

でもその「道」は必ず、確かに存在しています。

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