デザイナーズアパート、賃貸併用住宅での秘訣 [オーナーの成功]は[入居者ファースト]から。 具体的な実例でご紹介

滝沢設計は、賃貸住宅の豊富な経験と実績を活かしワンランク上の設計でオーナー様を強力にバックアップします

　〈　高賃料・高入居率は、設計力でのみ実現する　〉

　勝ち抜くためにはまず、正しい認識から　

　「建築費を落とした分だけ収益が上がる」とお考えではないですか？　

それは現実を反映した正確な知識ではありません。
たしかに建築コストは低く抑えるもの。でも実は、ただ単に安くするだけでは逆効果となります。
アパート経営にとって本当に必要なのは [ローコスト化の技術]と[設計での差別化]です。

賃貸住宅においていわゆる「デザイナーズ賃貸」とすることは、

1. 入居者にとっての魅力＝長期居住＆空いても速やかな成約＝将来にわたり空室を最小限に防ぐ
2. 希望値が上乗せされた賃料などではない、実際に周辺相場より高い賃料で、しかも高い入居率
3. 「新築」の看板が外れた後も空室が少ないので、賃料を下げ始めるタイミングをだいぶ先に延ばせる

に直結します。これは裏を返すと、[単に安さだけを求めて造ってしまう]とこれら全てが逆、マイナスに転じてしまう事を示しています。

注）これは不動産業者と施工業者による、目先の利潤目当ての営業手法です。オーナー様の利益すら頭に無いことは、先日の偽装事件を見ても明らかです。

あなたの賃貸住宅から皆が恵みを受ける

デザインとローコスト化は一体で意味を持つ

デザインが良くても高額では意味がありませんが、工事費を低額に抑える知識と技術があれば、デザイナーズ賃貸住宅の場合高い賃料設定によって費用は早期に回収できます。その後は、月並みな他物件との収益差は時間が経つほどに広がり、賃料を下げずに済む事で決定的に大きな額となります。

競争の中での確実な成功は、競合するアパート経営者達がまだやっていない事で差別化をする。今その方法は「入居者にアピールする設計デザインと、良質な建物のコストを圧縮する技術の両立」しか残っていません。
キッチンなどの品物をを入れ替えるのとは違い、設計者固有の能力であるデザインと技術力は誰にも真似ができないので広まらないのです。賃貸住宅設計のフィールドに、まだ優秀なデザイナーの参加が進んでいない現在はチャンスといえます。

〈ローコスト化〉は不要・あるいは必要度の低いものを削減し、同価値のより安価な方法でコストだけを圧縮するものなので、質を下げてしまう安普請と比べれば工事費の増額は伴いますが、初期投資額のわずかな違いだけで拙速にご判断する前に、長期的な収益とそのお金を費やした成果物の価値・効果。そして、将来の安定・安全性。考えるべきはここのみに集中すべき時です。
偽装事件が起きた今こそ、教訓を活かして堅実な投資に立ち返りましょう。

動画　滝沢設計のデザイナーズアパート・実例動画

語られていない「出口戦略」において現実に起きていること

中古アパートは飽和状態になり建物に商品価値が無いと希望価格では買い手がつかなくなっています。 つまり、安普請のアパートでは健全な経営はおろか、最後の砦の出口戦略も成り立ちません。

良い建物を低額で建築できれば、堅実な経営と出口戦略でのスピーディで高額な売却によって、きっと次の事業展開にも弾みがつくことでしょう。

 結論として、入居者にとって良い賃貸住宅であるという恵みは、巡って自然にオーナー様へと直接流れ込んでくるものなのです。

自分が「住みたい」と感じる賃貸住宅を創る事が、実は成功への近道

♦　より詳しい説明をご希望の方はお問い合わせください　

賃貸併用住宅においてさらに増す、設計力の優位性

賃貸併用住宅とは、賃貸住宅であると同時に、戸建て住宅でもあります。
賃貸住宅の設計ノウハウから更に加えて、注文住宅に特有の経験とノウハウを活かした斬新なアイデアでのデザインが求められます。
そして、賃貸の各戸とオーナー住居とのプライバシーを確保する設計。これは賃貸住宅としての価値を上げ安定した賃貸経営と、オーナー住居のご家族の日々の住み心地を左右します。
こうした建て主目線での提案力のメリットは、アパート専門会社やハウスメーカー。ましてや施工業者の下請けの設計会社には、残念ながら望めないものです。

ますは論より証拠、たくさんの中で比較・検討をおすすめします。 

＊3階建て共同住宅（動画もあり）・長屋の事例はこちらのページでご紹介しています

賃貸併用住宅の成功動画

賃貸併用住宅という選択肢

「マイホームも欲しいけど、賃貸住宅経営にも興味ある。」「ローン返済を劇的に楽にしたい」方へ

「マイホーム」を持つ場合

銀行からお金をかりて利子が加算された額を返済するか、自己資金の場合はまとまった貯えが減る。いずれにしても成果物に対してお金を払う、純粋に消費ですので基本的にお金は減る方向であり、増えることはありません。

賃貸住宅を建てる(アパートや長屋)場合

家賃収入がありますが建物を建てる為の費用、更には土地購入からの場合は土地・建物合わせた金額は大きなものとなります。
良い設計や土地の特性に恵まれない場合、長期に渡る返済のご負担の最中でご自身の住宅を消費するのはたいへんです。

このように「マイホーム」、「賃貸住宅」をそれぞれ単体で建てた場合には、その両方を希望している方の思いは満たされません。

賃貸併用住宅はどちらの要望も満たせます

ここで登場するのが賃貸併用住宅です。 ご自宅の新築と一緒にある程度の戸数の賃貸住戸が造れれば(ご計画により様々です)、融資・返済条件の設定によっては家賃収入が毎月の返済額を上回ってきます。

つまり、夢のマイホームが手に入りながらも、「銀行から借りたローンを返す」を飛び越えて「毎月家賃収入が入ってくる」という、マイホーム、賃貸住宅それぞれの不足を補い合うバランスの良い投資を行う事ができるということです。

賃貸併用住宅でのオーナー住戸は一戸建注文住宅と同じ

賃貸併用住宅の特徴

賃貸併用住宅は多くの検討要素が混合します。ご自身達の住まいへのご要望、そして賃貸経営に対する収益目標が各々のご家族によって異なるため、決まった「カタチ」がありません。ひとつひとつが全く異なる建物になるのも、賃貸併用住宅の特徴の一つです。

賃貸併用住宅 成功への過程と秘訣

賃貸併用住宅は、複数の要望が重なるため設計の難易度が上がります。賃貸併用住宅の設計は一戸建て、純賃貸住宅よりも、入念さ丁寧さが求められます。 建て主様と設計者とで力を合わせ、乗り越え、高いレベルの設計を練り上げていく、これこそが成功への近道です。

更に詳しく賃貸併用住宅についてブログで解説しています。

滝沢設計がコーディネイトした共同住宅・アパート・長屋・賃貸併用住宅のデザイナーズ作品です

実際にかかった工事費と併せてご覧ください。

全て設計・構造計算費、外構工事費、税込み 解体、地盤改良、水道引込、カーテン、エアコン、照明器具の一部、登記費用については含みません

賃貸併用住宅の実例 ７２坪・２階建て／住戸数：賃貸7戸、オーナー住戸2戸

• 5,400万円
• 神奈川県横浜市 第１種低層住居専用地域
• 敷地：246㎡ 建蔽率：50％ 　容積率：100％
• 賃貸部分利回り　7% (相場土地価格を代入しての算定値)

神奈川県の閑静な住宅地の賃貸併用住宅です。 土地有効活用としての収益性はもちろん、外観デザインや街並みとの調和も心がけました。賃貸7戸に加え、オーナー様ご兄弟それぞれの住宅もしっかり確保。オーナー様の住居併用ですので、賃貸住戸とのプライバシーにも配慮しています。

賃貸併用住宅についてのブログはこちら

「長屋」とは、共同住宅と異なり各々の住戸が、外廊下や階段で共有利用のない形態です。 詳しくは３階建て共同住宅・長屋のページへ

長屋の実例　４８坪・２階建て／住戸数；6戸

•  3,000万円
• 神奈川県内 第１種住居専用地域
• 敷地：130㎡ 建蔽率：60％ 　容積率：160％
• 利回り　9%

神奈川県内での大学がある街で土地購入からの事業です。
土地の価格は平均的でしたが、高付加価値のデザイナーズ・アパートとしたことで、相場より高い家賃設定でも募集後に即満室となりました。
また採光・通風の良い土地を選定したので、将来にわたり高い入居率が見込め、計画当初の想定利回りを上回る事ができた、土地からの賃貸経営の成功の形です。
2階の住戸も、道路から直接自分の玄関がある「長屋」。プライバシーの有る戸建て感覚が予想外の大好評です。

賃貸経営についてのブログはこちら

共同住宅50坪の実例・２階建て／住戸数；6戸

•  3,300万円
• 神奈川県茅ヶ崎市 第１種住居地域
• 敷地：180㎡ 建蔽率：60％ 　容積率：200％
• 利回り 8%

印象的な外観と、全戸ロフト付きで対面キッチンが若い入居者の心をワシ掴み。
建築費はデザイン化工事の分増えましたが、家賃設定が平均より高く設定できましたので、利回り8%を堅持することができました。

3階建て共同住宅・長屋はこちら

賃貸併用住宅の実例紹介

神奈川の賃貸併用住宅　外観の実例

•PlaNaviという住宅を紹介するサイトで当事務所の作品が紹介されました「賃貸併用住宅　実例」

•Planaviでまた当事務所の作品が紹介されました「賃貸併用住宅の神奈川での実例」

賃貸住宅の必要条件

今は残念ながら、8%などの利回りの数字に無理やり合わせる事だけを目的にしたような賃貸住宅が目につきます。
それらは見せかけだけで入居者の事を全く考えていない、もっと言ってしまえば、人間の生活に最低限必要な事に目をつぶり、住宅・住まいというものが本来持つべき条件を無視している為、住宅としての建物の価値がありません。
数年で空室が増え収益が上がらず、売ろうにも希望価格では買い手がつきません。結果的にオーナーにとっても損害となってしまいます。
長期的にみると社会的不良資産であるとはいえ、不動産業者と施工業者にとっての短期的利潤と投資家の心理を背景に持つこの傾向は簡単には変えられません。

一番最初の計画を手掛ける我々建築士だけが、襟を正して声を上げる事ができます。
微力ながら、これから本来の正しい姿を発信していきたいと思います。

♥居室の広さ
　ベッド、テーブル、机、テレビ、本棚又はオーディオ。この最小限のパーツを配置しただけでも、最低6帖程の広さが必須となる。
この際、極端に変形した部屋は利用可能スペースが減るのである程度の整形さが必要。

♥プライバシー
　居住者間、及び隣の家・道路通行者との間での最低限のプライバシーは、人間として必須のものである。たったひとつの窓を開けると他から丸見え、は「住まい」とは言えない

♥隣の住戸との防音の仕様は法定基準では不十分なので、適切に強化する

♥建築基準法の「採光」は日照の確保にはならない。人の健康の基盤である日照を、短時間でも室内に確保する。

♥ワンルーム住戸において窓が一つだけになる場合、水廻りの換気扇と併せての換気を最大限有効にする為に、窓はなるべく換気扇から遠い位置に設ける

♥賃貸住宅を建てる際、建物にオーナー様の嗜好を投影させたいのは当然のこと。でも賃貸住宅はご自宅の注文住宅ではありません。
まずは最大公約数で、より多くのターゲット入居者から受け入れられる建物とするには？を優先させて、設計者と共に収益性の高い賃貸住宅を建てる考え方が成功を呼び込みます。

♥土地購入から賃貸住宅を建てる場合の土地探し
賃貸住宅が適する土地を判断する能力を持っていない金融機関の情報を受動的に信じても、表面的条件が良い高額な土地なので利回りが上がらない。能動的に自分自身で、地域の特色やその土地のピンポイントでの魅力を判断して土地を選ばなければ、決して割安な土地を得る事はできない。

♥住戸数を増やして利回りを上げる為だけに、プランに無理が生じて窓を開けると他の住戸と視線がバッティングするような設計は決してしてはならない。「永久に曇りガラスの窓を開けられない、住宅とは言えない建物」になってしまう。

♥部屋の帖数を上げることしか頭にない設計は水道やガスの配管の問題を見逃してしまう。「上階のトレイの排水管が下の階の、別の人が暮らす居室を落ちていく」ことはあってはならない。自分がその、下の階の住人になった気持ちで設計することから始める。

♥賃貸住宅の設計において、少し前からとても悪質で荒っぽい例が見られるようになっています。1Kとは、居室が一部屋とキッチンスペースが一つ、の住戸なので、居室の帖数にキッチンスペースは含めてはなりません。もっとひどいと、遠く離れた玄関までの廊下全てを居室の帖数にカウントしてしまっているものまで見受けられます。住宅における居室＝居住、作業、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室。なのでキッチンスペースや廊下は居室に含んではいけません。
(このコーナーの一番初めの♥を参照ください。あなたがオーナーの賃貸住宅は大丈夫ですか？)

♥賃貸住宅経営に失敗しない為には、不動産業者の意見を鵜呑みにしない事。土地を売りさばくために見かけの利回りが上がるようにする彼らの方法は、不適切なほど建築費を落とす事しかありません。単なる安普請だけでなく、必要なもの、バルコニー・洗面台。下足入れなどを削ってしまいます。これでは空室がおきるのは確実です。

♥準防火地域での木造3階建て共同住宅の設計は、防火・避難面で難易度が非常に高いが、だからと言って安易に難易度が下がる耐火建築物とするのは大変浅はかである。まず当然設計が容易な分、木造耐火の工事は難工事である為、オーナーの出費が著しく増大し工期も大幅に伸びる。また設計の自由簿も制限され壁が厚くなる為部屋の実面積が狭くなる。木造耐火建築物は最後の選択肢とすべきである。

♥家屋が密集しているエリアでは、新しく建てる集合住宅は、すでに建っている燐家の窓とずらして窓を設計する必要が必須である。

♥東京都内の2種高度地区内では、道路下の水本管の深さをチェックしてOKならば1階の半地下を積極的に検討する。しっかりとした技術の裏付けのある、居住性に影響のない程度の半地下は高い効果が見込める。

♥東京都で安全条例の長屋の5条が改正されました。2項で求められる敷地内通路、避難上有効な開口部の詳細な規定は安全条例には全く記載がありません。条文だけを読んで軽く解釈してしまわずに、きちんと調査・下調べを慎重に行ってから設計をする必要があります。

♣準防火地域での準耐火建築物には建ぺい率が１０％緩和される法改正がありました。ただし、建築面積だけを増やしても容積率の方が先に一杯になってしまっては意味がありません。また、建築面積が増えるという事は、隣地との隔離距離や駐車スペースを減らすことになるので、あくまでも全体のバランスにとって有益になるように活用しましょう。

まだまだ、こんなこともやっています

介護施設：小規模多機能型の実例

介護施設(小規模多機能型)

社会に貢献できる仕事に全身・全霊を注ぎます。

分譲住宅の実例：都内・神奈川全域

滝沢設計は分譲住宅にも進んで携わっています。
街並みの創造や多棟設計の醍醐味、というだけでなく、さまざまな厳しい条件を克服していく鍛錬となっています。