賃貸住宅を建てる方はいろいろ、背景もそれぞれ様々

お手持ちのアパートが古くなったので建て替えを検討中の人

ご所有の空いている土地を活用すべくアパートの新築を検討中の人

新規に土地を購入しての賃貸住宅経営をしている人、もしくはこれから始める人

単体の戸建て住宅を建てる予定だったが、検討の結果賃貸併用住宅にチャレンジする人

初めが肝心!設計を依頼する

願いは同じ

「空室はNG、満室状態で家賃は少しでも高く、でもメンテナンス費用は出来る限りかけたくない」と、ご要望は当然共通になるものです。(求めているものが同じ、ということは、もう既にここから競争が始まっていることも意味してるわけです、よね)

希望を実現するために必要なことは

最適な設計者と出会えて、楽しく満足して建築を進められて、結果も満室なら最高ですね。

その為にはまず初めに、経営者サイドとしての視点を一旦脇に置いておかなければなりません。

「あぁ?」「アパートを建てるのは自分の事業なのに、その自分を置いておくってのはどういうこと?」といぶかる声が聞こえてきます。

でも考えてみてください、あなたのアパートを選んでくれるのは入居者です。この点において経営者は完全に無力です。

もちろん慈善事業ではないので利益を産まなければ意味がありません。しかしながら入居者の立場に立ってみることなく経営側の発想だけで進めていくと、残念ながら必然的にアパート経営の成功は遠のいてしまいます。

なぜそうなるか

それは、自分勝手に、収益(賃料)は黙っていても決まった額が入って来るもの、と誤った思い込みをしてしまう事から始まります。

「他人(入居者)の動向は自分の思い通りにはならない」

この原則を無視すると

入居に選んでもらい収益の確実性を上げる為の、本来必須である努力をすることなく、片一方の支出だけを下げようと工事費の安さの限界を探し回ったり、想定利回りの数字(=実質、何の意味も持たない数字)を上げるために居住性を無視して住戸数を増やすことばかりに注力してしまいます。

工事費を抑える努力は必要ですし、住戸数も多いに越したことはありません。それだけを先に優先してしまう事に問題があるのです。

これは、適切な進行に導いてくれるパートナーを選べずに、正しい見識に欠け自分の目先の利益だけを求める不動産業者や工事業者に設計を依頼してしまったことに起因する例が見受けられます。

その末路は悲惨となる可能性も

(あくまでも最悪の可能性の一例としてお伝えします)

技術力と設計力がない業者さんが工事費を下げるには、工事内容を一方的に削ったり減らすしかできません。時には限度を超えて工事費を落とすために必要なものまで削ってしまいます。(バルコニーがないのは珍しくありません、洗面台のない図面を見たことがあります(「キッチンの流しでやってくれい」という事だそうです。家具を置くスペースが全く無いがら開けられる窓がない、採光や通風が全く得られない、隣室の音が筒抜けの間取り、などなど。劣悪といっても過言ではありません)

また、無理をして住戸数を増やしたしわ寄せは、全住戸に悪影響を及ぼします。

その結果あなたのアパートは安普請でみすぼらしく、入居者がその賃料に満足して快適に長く住んでくれるための諸要素、

・生活に必要な広さ

・清潔な生活に求められる採光と通風

・精神的な安定に必須なプライバシー

・健康を維持するために十分な設備機器

これらはどれも人の暮らしに最低限の要素ですが、それすら満たしていないアパートになってしまうということになります。
これだけアパートが増え飽和状態の中です、入居者は迷わず他のアパートを選ぶでしょう。これでは、新築の看板が外れる1年後以降は高い確率で空室が現れ始め、数年後に増える空室を止める術はありません。

そして、これほどまで安くしようと頑張った過程で当然デザインなど考慮しているわけもありませんので、入居者をつなぎとめるものがもう何もありません。
「こんな事になってしまったアパートなら、もう売ってしまおう」と思っても、空室が多いアパートは誰も買ってくれません。

このようなことは絶対に避けなければなりません。なので、工事費を抑えたり住戸数を多く確保する事も必要ですが、それだけだと絶対にだめなのです。

入居者に選んでもらう事が大事なのです。それを、利益性を高めることと同時に並行して、両方共達成して初めてアパート経営は成就します。

アパート建替えを神川県で成功させた例

過大なコストをかけずに行う、ちょっと気の利いたデザイン

適切な良質のデザインは付加的なものではない

戸建て住宅の場合は、そこに住む家族だけが満足していればそれで結構です。でも、賃貸住宅というのは違うわけです。「より多くの最大公約数の人たちの感覚に訴える」事が必須となります。
つまり、自分(建てる人)ではなく「他人」(自分以外の不特定多数の人たち)はどう感じるのか?を適切に正確に読み取らなければなりません。

その為の、的を得たデザインは、特に賃貸住宅にとっては以下の重要事項に直結します。

1 入居者に選ばれるので空室が減る

2 周辺アパートの平均値よりも高い賃料設定ができる

3 住まいが気に入れば人はそこに長く住む→入れ替わりタイミングでの空室リスクも低減できる

4 流行り廃れの無いデザインならば経年後に賃料を下げ始めるタイミングを遅らせても空室を最小限にとどめる事ができる

これに加えて、設計者の技術屋さん的な能力も大変重要

・建物構造が堅牢でがっしり造られていれば、経年しても建物強度の劣化がおきない為、大規模な修繕の必要が生じない。

・水廻りの床など、どうしても劣化が早い部位に交換が容易な素材と施工方法が考慮されている事で、リフォームの期間と費用の負担を減らす事ができる

全てにバランスよくまとめる能力を有するものに設計を依頼する

たとえ話、あなたが誰かに作農を依頼して農産物を得る事業を行う、とします。

依頼者であるあなたにはつくる作物の種類と、甘いとか色がきれいとかどのように作りたいかを決めていただきます。

その後、作農の依頼を受けたものは、依頼者の希望を満足する作物ができるように土地を整えて耕し種を選びそれを植え、耕作方法を検討・決定します。

地鎮祭でも、設計者が一番先に草を刈りますので、この役目の適任者は専門の設計従事者に多いと思います。

相性なども重要ですので、広く候補を探して慎重にお決めいただく事が望ましいと思います。

滝沢設計のアパート設計を詳しく

そして最後に再確認

戸建住宅は住む家族だけの満足、それででいいのです。
でも、賃貸住宅は他人から選ばれて入居してもらうことで初めて私立する事業です。より多くの最大公約数の人たちから選ばれる建物を創らなければ、事業の成功はあり得ないのです。