ご自分の住まいと賃貸住宅を一体化したものを賃貸併用住宅といいます。これはある人たちにとってはいいとこどりとなります。でもある人によっては器用貧乏となってしまうかもしれませんので注意が必要です。
まず、単なる自己用住宅とは異なって投資的な要素が加わります。又建物規模も大きくなりますのでその分費用も上がります。これが器用貧乏に終わってしまうのは不幸ですので、今お読みいただいている方それぞれにとって、この賃貸併用住宅というものがどのような位置にあるか?ここで検証してみていただければさいわいです。

この分かれ目は、賃貸併用住宅の良い所と注意点を整理することで浮き彫りになって来ます。

賃貸併用住宅 神奈川

良い所

・純粋なアパートなど賃貸「専用」住宅の際に利用する投資用ローンではなく、住宅ローンがつかえる。(住宅部分の面積が半分以上ならば、という条件付きですが)
住宅ローンは、金利・融資限度額・年収・勤続年数・ローン控除・減税、全てにおいて投資用ローンよりも借り手側に有利なローンです。

・自宅のローン返済に賃貸部分の収益を充てられるのでローリスクで憧れの注文住宅が手に入る。それどころか家賃収入が月々の返済額を上回ることも、ローンの組み方次第で全然夢ではありません。

・ローンを返済しながらも家賃収入を見込める(賃貸の住戸数にもよります)場合、自宅部分の建築費予算のみならず、その後の人生設計にもゆとりが持てる。

・土地などの条件上、自宅部分が小ぶりとなってしまった場合などには、もし将来引っ越すことになった際この住まいを貸すという案もあり、選択肢にゆとりがある。

注意点

・純粋に投資としてみた場合、自己住居部分がレンタブル比(建物全体に対する賃貸部分の割合)を押し下げるので収益性は低い=いわゆる「利回り」の数字においては純賃貸住宅よりも低い数字となります。

・利回りが低い為、その次の投資の為の融資を受けようとする際には、純賃貸の建物を所有している場合より金融機関からの信用性が低い。

・賃貸住宅として収益性の高い設計がなされる事はもちろん、それと共に、自分達の住まいと賃貸入居者とのプライバシーをしっかりと確保する必要がる為、より高度な設計が求められる。

神奈川県 賃貸併用住宅

手前に賃貸住宅が3戸、奥はオーナー住居の入口

投資の観点で要約すると

「アパート投資はしたいけど自分達の注文住宅も今欲しい、というか必要。」という方にとっては、賃貸併用住宅は[いいとこどり]となります。

一方投資としての収益性が最優先であり、自分の住まいを併用して建てる必要性が低い・あるいは必須でない方にとっては、賃貸併用住宅は<器用貧乏>になってしまう可能性があります。
つまり、自宅と賃貸住宅をそれぞれ個別に建てることの方が、総合的に判断すると望ましい。といった可能性も十分に検討していただきたいと思います。
ただ、それぞれ個々のご事情は様々ですので、なにかの条件が加わることにより採算だけがすべてを左右しないケースももちろんあるでしょう。そういった方たちには賃貸併用住宅こそが唯一無二の最善策であるかもしれません。

いずれとしましても、マイホーム・賃貸住宅、という2者択一ではなくそこに、賃貸併用住宅という選択肢も加えて、時には建築士に相談しながらじっくりとご検討していただければと思います。

賃貸併用住宅を設計という観点で斬る

せっかく余裕が持てた住まいへの予算は、100%活かしきらなければなりません。ただ漠然とキッチンの扉のランクを上げる、などというものに大切なご予算を費やすのではなく、より高度なアイデアと工夫で期待以上の価値をもたらすのが理想ですね。

また先に書きましたように、設計には賃貸部分の収益性と賃貸同士及び賃貸とオーナー住居の間のプライバシー確保という、絡み合った要件として求められるわけです。

そして土地。どこでも好きな所に建てられるというわけはなく、自己所有地の場合はもちろんのこと、土地購入からの場合でも「これだ」という敷地というのは、予算や希望の立地などによりその選択肢は以外と狭いものです。そういう中で選別に残る敷地には高低差や変形などといった課題がある事も多く、その設計の難易度は複雑さを増し更に上昇します。

さらにいえば、神奈川や東京というのは人口が多くあらゆる意味で競争の激しいエリアなんだ、ということを念頭に、建築後の長い年月を、十分に投資として成り立ち続けるような付加価値の高い建物を建築する。という心構えも必要です。

特に土地を購入して建てる方の場合,土地代金が重しとなって収益性はもちろん低下しますが、下がるがままに任せるのではなくその中にあっても可能な限りの最上を目指さなければなりません。

これは、サラリーマン的なまるでパズルのように必要諸室をマス目にはめ込むだけの設計方法では残念ながら成し得ることはできません。

「もっと、さらに良い設計を」という姿勢とそれを具現化できる力量。
それが賃貸併用住宅の設計者には求められ、成功の行方をも左右すると言っても過言ではなさそうです。

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