神奈川県で満室経営を達成しているアパートの外観画像

他とは全然違う!」アパートを建てることは、激戦区においては成功への必須条件

差別化によって成功した賃貸住宅の実例はこちらでご確認いただけます。

アパート専用ホームページもご用意していますアパートを建てる際役立つホームページにリンクするバナー画像成功するためには予備知識も大切です。
まずは賃貸アパートの他の事業や投資との違いや注意点から見ていきましょう。

これから建てるアパートはどのタイプが最適なのか、を選択するページにリンクする画像

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アパートを建てるメリット、そしてデメリットは?

1;経営の負担が少ない

小規模なアパートの経営は、人を雇ったり定期的維持管理をする必要はありません。
(
一方、RCなどの大型賃貸マンションで各行政の定める規模を上回ると、管理人・消防設備・エレベーターなど多くの管理費用が重荷となります)

ただし、しっかりとメンテナンスを考慮した建物を建てておくことは大前提です。ここは、優れた建築士と出会えることが重要です。

2;長期的に安定した収入を得ることが可能

リスクという観点でみると、よほど建て方がまずければ別ですが、一般的に不良資産になるほどの空室の可能性は低いので、ミドルリスク・ミドルリターンといえます。
すぐに儲かる」派手な投資ではありません。(そうした意味ではハイリスクハイリターン傾向の方には不向きといえるかもしれません)

また、投資額を回収した後は一転、建物の耐用期間は利潤だけがグングンと積みあがっていくので、市場にマッチした適切な事業計画を立てることができれば、他の投資と比べて実は長期的に魅力的といえます。

ここで留意が必要なのは、建物には耐用期間がある事です。
ですが木造アパートは近年品質が向上し、5,60年は裕に使用できます(この間に1回設備機器の交換含めたリフォームが必要となるかもしれません)。これは、投資を回収した後の利潤を享受できる十分な期間です。
先々で言えば解体費も木造は安価ですし、建替えるなら今回経験済みの事業収益を再び見込めることになります。
(RC造は建物より先に設備が全部傷んで使えなくなってしうのに、共用部(窓や水道配管)と埋設されている部分は交換ができず、しかも壊したくても解体工事が安易にはできない。という悪循環の懸念があります)

3;高い節税効果

更地にアパートを建てると、様々な節税効果を期待できます。
例えば、「小規模宅地の評価減」により、固定資産税が更地の時の1/6になります。相続時にも、「貸家建付地」評価となり節税になります。また、経営初期は帳簿上赤字申告ができるので、他の収入との損益通算により所得を相殺し、所得税や住民税を節税できます。

でも・・・
もし空室が多いアパートになったとしたら、期待していた全てのイメージは形を成しません。
だからこそ、計画には慎重さと手堅さ、更には、「ここまでやっておけば大丈夫」という理詰めでの戦略が求められます。

イチローも大谷も、試合前の準備が万全だから結果が出せるのと同じです。

1階にもロフトを設け高い天井で差別化したアパートの内観画像

1階でもロフトがあるアパートは貴重、常に満室です。

最初の分岐点。自分の土地に建てるのか?新たに土地を買って建てるのか?

ご自分の土地で建てる

こちらのケースのアドバンテージは、なんといっても土地代がかかりません。
今はとにかく尋常でなく土地が高いので、ここだけでも大きく収益上の優位に立っています。

1;お手持ちの小さな土地でもOK。

利用していない土地はあるけど、狭いから駐車場くらいにしかならないかな。
資金がないよ、とあきらめている方はいらっしゃらないでしょうか。敷地が狭かったり、変形していたりしていても、設計による工夫で、魅力的なアパートを建築することは可能です。いやむしろ、その工夫が入居者の目に新鮮な魅力と映ることも多いのです。
また、全額借入でも可能なので、負担の少ない投資で始めることができます。

でも、道路との高低差や給排水の引き込み状況に依っては予想外の費用が発生することもありますので、必ず確かな力量のある建築士への相談が必須です。

2;古くなったアパートの建て替えは利点が多い

まず、給水管を土地に入れ直す工事費がかかりません。新規に集合住宅を建てる際は必ず太い水道管に入れ直さなければならず、その工事費がけっこうびっくりするくらい高額なのですが、建替えならほとんどの場合で既にその太い管が入っているからです。

また、どんな入居者層が多いか、どんなアパートが好まれてきたか、そうした土地・アパートの所有者にしか体感しえないリアルな経験知というのは得難い優位性なのです。

建築費を低く抑えて経営に成功した賃貸住宅の洗面室の画像

モザイクタイルやインテリア小物で差別化した水廻りが入居者に人気です

土地購入から始める

厳しい現実があります

今現在、アパートを建てる土地をお持ちではないかた。

融資にしても自己資金にしても、まずは「先立つもの=建築資金」が実際に確保可能なのか?をシビア見定める必要があります。
基本的にこのケースでの融資は現在たいへんにハードルの高いものになっています。

資金に見通しがついたら、今度は「建てる」ことを具体的に考えることができるようになります。

土地を購入して建てるので総費用は上がりますが、この低金利の時代このパターンが、現実的になったように一見みえます。

ですが現実には高い土地に加えてインフレにより建築費も上がり、東京はもちろん、横浜や川崎市の土地価格に新築で高利回りを期待することはできません。
そこで、まず一つ目の道はそうした首都圏ではないエリアにターゲットを広げる、これはとても有効です。実際には、曇りのない目で客観的に経営として見ればこちらの方がはるかに収益も、そして融資の点においても事業として採算が良いでしょう。

でも、皆様どうしても夢があり、ご自分の気に入った街にアパートを建てたいという方が多く、やっぱり首都圏でという場合、大前提としてどこにでもあるようなありきたりのアパートを建てるのでは、収益性において計画が成り立ちません。

設計での工夫やアイデア、デザインによって差別化を図って賃料を上げ、かつ空室を最小限に減らせることが確実と見れる計画で進めなければ、実現は難しいという事が言えると思います。

現実はキビシイでも、負けない!

「無いとは言い切れない」掘り出しモノな土地への希望

不動産には掘り出し物はない、これは現実であり過酷な事実です。これを認める事が先に進んでいける礎となります。
残されるひとつの可能性は、一見するとダメダメで安い土地でも設計のアイデアと工夫でなんとかさせる事ができる土地を待ち続けることです。

また、希少な優良物件(価格は相場だが他の土地より接道や採光、隣地の状況などの条件が良い)を探すことも成功への近道です。
優良物件は同価格帯でもその価値が高いため、「家賃設定が有利」「空室がない」等の好条件により高利回りとなり、結果的に土地を割安に手に入れたことになるのです。
あとはその有利な特性を最大限に活かした設計、こちらも必須です。
こうした土地に巡り合えたとしたら、高稼働なアパートが可能となります。これはとってもラッキーと言えます。

残された道はこうした狭き門となるでしょう。

完璧な掘り出し物を探すのは永遠に待つことになりかねませんので、あまりお勧めはできません。
とは言え可能性はゼロではありませんので、ここで頑張られる方には根気。これが絶対に必要です。

戦略。数あるアパート形態の中で、自分の土地にはどれが合っているか?

敷地条件が良ければ長屋がベター。オーナーにとっては建築費の初期投資額が安く、入居者にとっては戸建て感覚が新鮮。

本物を見るのが一番早い
下の動画で体感してください

アパートには「共同住宅」と「長屋」、2種類の形態があります

共同住宅を建てる際に重荷となる、鉄骨造の屋外階段と廊下・・・(*ただし、200㎡位下に収まれば緩和規定があります)。長屋にはこれがありません。

建築喜寿運法での長屋とは、落語で出てくる長屋とはちょっと、というかけっこう違います。

こちらから動画で体感いただけます

入居者目線では?

長屋形式とは共用の階段・廊下が無い形態を指し、全ての住戸(2階も)が道路から直接自分の部屋に入るので戸建て感覚が入居者から好評です。

設計上の違いは?

長屋にはその独自性ゆえの設計上の困難さも伴います。滝沢設計は独自の設計力でそれぞれのアパート形態のメリットを最大に活かした建築を行い、信頼を積み重ねています。
鉄骨構造物(屋外階段・廊下)が無くなる事でメンテナンス面も大きく軽減されますね。

また、建築基準法は一戸建てと同類扱いですので防火や消防・避難上の規定が共同住宅より軽減されます。こちらもコスト面では有利な点です。

あとは全体に入居者を惹きつけるデザインをしっかりと造り込んで、通常のアパート形式より良いところを打ち出せれば、経営上有利な形態となるポテンシャルを秘めています。

ただし、長屋は自ずと玄関の数が増えるので、道路に長い距離で面している土地に適いる、つまりいわゆる「間口の狭い土地」には不向きな形状と言えます。
間口が狭い土地の場合は、次にお示しする居住者間が共有する階段と廊下を有する共同住宅タイプの方が、住戸数を多くとることができますね。

滝沢設計の賃貸住宅実例

道路との間口が狭い土地は共同住宅が適している

共同住宅はつまり普通のかたち、長屋と違って共用の屋外階段と廊下があるタイプです。
これなら狭い間口に屋外階段の入り口を設ければ、あとはビューっと屋外廊下を伸ばすことで敷地の奥の方に多くの住戸を稼いで、利回りを高めることができますね。

住戸数を増やせる共同住宅タイプの共用廊下・階段の実例画像

一つだけの入り口ドアを入ると奥に住戸の玄関がたくさん。住戸数増=高利回り


変形した土地などでも、設計の工夫次第で柔軟なアイデアが生まれれば土地をより有効に活用することが可能です。

自分の住まいと賃貸、一挙両得!こんな賃貸併用住宅だってできます

賃貸だけでなく自己住戸併用のアパートを建てる

この家などは見た感じまるで大きな一戸建ての住宅、ですが、この中にオーナー住居が2世帯(御兄弟)とワンルームが7戸、凝縮されていますがそれぞれがプライバシーを確保して快適に暮らしていただいています。
いわゆる賃貸併用住宅(しかも住宅部分は2世帯分というちょっと欲張り?)というジャンルになります。オーナーさんたちの住み心地が良好なのはもちろんのこと、細かなところまでデザイン設計を施した賃貸住戸は経年しても入居者の好評を維持し、近隣相場の家賃よりも高値ながら常時空き待ちの空室無し。近くの賃貸不動産屋さん達の間でも有名な物件となっています。

工事費と設計費の全てをフルローンで建築。そして返済には家賃収入をつぎ込みその余剰分はお手元に入ってきます。なんと、「フルローンで自宅を建てたにもかかわらず、毎月家賃収入が入ってくる」というまるで夢のような楽しみがマイホームの新築にさらに広がっていきます。(金利が有利な住宅ローンの適用には、「面積の過半が自宅」が要件。等々、詳細なローンの形態については各金融機関とご相談ください)

賃貸併用住宅の実例動画

こちらは成功の例ですが、どんな場合でも上手くハマってくれるかというと、これはこれで綿密な設計計画が必要とされます。つまり建てるオーナーと建築士の共同努力なしでは成し得ないのです。
もっといい案はないか?お客様が一番得する計画は何か?もっとコストダウンできないか?
こういった発想はえてして難しい設計になるわけですが、それを苦にせず進んで追求していくような設計者こそがお客様にとっての良きパートナーです。

成功への道

今、だけでなくこれからの社会で求められる、すなわち今後長く訴求力のある賃貸住宅の姿を客観的に捉えてください。
例えば多くの地域で単身者用のアパートは飽和状態であるならば、むしろファミリータイプの方が空室リスクは少ないかもしれません。

また、一定の割合でリモートワークが定着するならば、単身者向けでも仕事のスペースを設けた設計とすることで、その分での建築費増額を上回る収益が望めるかもしれません。

そして、冒頭の「他とは違うアパートを建てる」ためには「どう違うのが入居者に魅力なのか?」デザインや設計の工夫の重要性、単に安く建てる事の危険性などにも目を向けていただきたいと思います。

凝り固まった規定概念を取り払って、一旦真っ白にしたところから発想することが大事です。
建築の専門的な知識に関しては建築士と二人三脚で、あなたの理想のアパートのイメージを積み上げていっていただきたいと思います。

楽な道のりではありませんが、進行過程の一つ一つで正しい選択ができればストレスのないやりがいのある事業となる事でしょう。

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