こんにちは。神奈川県横浜市の設計事務所・滝沢設計です。
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さて、アパート建築は他の事業や投資と比べて、どういった点が違うのでしょう。アパートはミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われます。今回はアパート建築のメリットについてお話します。
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アパート建築のメリット
1.お手持ちの小さな土地でもOK。
利用していない土地はあるけど、狭いから駐車場くらいにしかならないかな。
アパートを建てるような資金がないよ。とあきらめている方はいらっしゃらないでしょうか。敷地が狭かったり、変形していたりしていても、設計による工夫で、魅力的なアパートを建築することは可能です。
また、全額借入でもアパート建築は可能なので、負担の少ない投資で始めることができます。
2.経営に専門知識は不要
アパート経営は、他の事業と異なり、人を雇ったりする必要はありません。
メンテナンスを考慮した建物を建てておけば基本「ほったらかし」でも大丈夫。
ただ税金はきちんと払ってくださいね。
3.長期的に安定した収入を得ることができる
他の投資と比べても、ミドルリスク・ミドルリターンと言われるのがアパート経営です。市場にマッチした適切な事業計画を立てることができれば、長期的に安定した収入を見込めます。
4.高い節税効果
更地にアパートを建てると、様々な節税効果を期待できます。
例えば、「小規模宅地の評価減」により、固定資産税が更地の時の1/6になります。相続時にも、「貸家建付地」評価となり節税になります。また、アパート経営初期は帳簿上赤字申告ができるので、他の収入との損益通算により所得を相殺し、所得税や住民税を節税できます。
土地から始めるアパート建築
今現在、アパートを建てる土地がないかた。
基本的にこのケースでの融資は現在たいへんにハードルの高いものになっています。まずはこの「先立つもの」について実際に現実性があるのか？を見定める必要があります。
融資が得られる見通しがついたら、今度は「建てる」ことを具体的に考えることになります。
土地を購入して建てるので費用は上がりますが、この低金利の時代このパターンが、一見現実的になったようにみえます。
ですが現実には都内はもちろん、横浜や川崎市の土地価格に新築のアパートを建てて高利回りを期待することはできません。
不動産には掘り出し物はありません、残念ながら。
残される可能性は、一見するとダメダメで安い土地でも設計のアイデアと工夫でなんとかさせる事ができる土地を待ち続けることです。
つまり、中心街から離れるしかありません。ただどこに行っても掘り出し物は無いので、希少な優良物件(他の土地より断然条件がいい)を探すことが成功への近道です。
優良物件は同価格帯でもその価値が高いため、アパート建築の場合では「家賃設定が有利」「空室がない」等の好条件により、結果的に土地を割安に手に入れたことになるのです。
普通に掘り出し物を探すのは永遠に待つことになりかねませんのでお勧めはできません。残された道はこうした狭き門となるでしょう。
あきらめないで、などと簡単に言えないほどです。とにかく根気しかありません。
敷地条件が良ければ長屋。オーナーにとっては建築費の初期投資額が安く、入居者にとっては戸建て感覚が新鮮。
周囲のアパートとは全くの異彩を放つ外観
工事費の大きな重荷となる、鉄骨造の屋外階段と廊下・・・
建築喜寿運法での長屋とは、落語で出てくる長屋とは違って、全ての住戸が道路から直接入る集合住宅の事を指します。＝屋外階段と外廊下はありません。これにより軽減されるコストは大きなものがあります。
また、建築基準法は一戸建てと同類扱いですので防火や消防・避難上の規定が共同住宅より軽減されます。こちらもコスト面では有利な点です。
「安く建てられるのはいいけど、入居者から見たらどうなんだろう？」
こちらも全くご心配は無用です。
共同の階段と廊下がなく、2階でも道路から直接自分の部屋に入るというのは、何とも言えない戸建て感覚・プライバシー確保となって入居者には受け取っていただけるのです。
デザインをしっかりと造り込めば、通常のアパート形式よりもかえって入居面は有利とも言えます。
ただし、長屋というのは一様に、道路に長い距離で面している土地に適しています。つまりいわゆる「間口の狭い土地」には不向きな形状と言えます。
間口が狭い場合は、居住者間が共有する階段と廊下を有する共同住宅タイプの方が、住戸数を多くとることができます。
ご自分の土地の魅力を最大に引き出す形を、建築士と一緒に頑張って見出していきましょう。
自分の住まいと賃貸アパート、一挙両得！こんな賃貸併用住宅だってできます
この家などは見た感じまるで一戸建ての住宅、ですが、この中にオーナー住居が2世帯（御兄弟）とワンルームが７戸、凝縮されていますがそれぞれがプライバシーを確保して快適に暮らしていただいています。
いわゆる賃貸併用住宅(しかも住宅部分は2世帯分というちょっと欲張り？)というジャンルになります。オーナーさんたちの住心地が良好なのはもちろんのこと、前面細かなところまでデザイン設計を施した貸室は入居者の公表を維持し、全て近隣相場の家賃よりも高値ながら常時全くの空室無し。近くの賃貸不動産やさんの間でも伝説的な物件となっています。
工事費と設計費の全てをフルローンで建築。そして返済には家賃収入をつぎ込みその余剰分はお手元に入ってきます。なんと、「フルローンで自宅を建てたにもかかわらず、毎月家賃収入が入ってくる」というまるで夢のような楽しみがマイホームの新築にさらに広がっていきます。（金利が有利な住宅ローンの適用には、面積の過半が自宅が要件。等々、詳細なローンの形態については各金融機関とご相談ください）
こちらは成功の例ですが、どんな場合でも上手くハマってくれるかというと、これはこれで綿密な設計計画が必要とされます。つまり建てるオーナーと建築士の共同努力なしでは成し得ないのです。
もっといい案はないか？お客様が一番得する計画は何か？もっとコストダウンできないか？
こういった発想はえてして難しい設計になるわけですが、それを苦にせず進んで追求していくような設計者こそがお客様にとっての良きパートナーです。
凝り固まった規定概念を取り払って、一旦真っ白にしたところから計画を話し合いましょう。
