前回の内容

不動産の比較的堅実な投資という性質は、今の日本の経済政策の過程の中では新規参入者の増加を促す傾向にある事をお話ししました。

そしてもう一つ、相続時改正により節税目的でのアパート建築が急増していることも直視しなくてはなりません。
こちらのケースは既に土地をお持ちの方の土地有効活用に該当するところが、新しく土地を購入してアパート投資をされる方とは異なっていますが、それによって新築アパートの供給量が増えることはたいへんに要注意事項です。

それらにより、多方面で深い検討をせずに「建てさえすれば満室になる」的に安易な発想でアパートを建てるだけでは、期待したような投資結果は得られません。つまり、ライバル達と差別化を行い優位性を得る必要があります。
かといって無尽蔵にコストはつぎ込めません。そこでツボを心得た戦略が必要となってきます。

アパート建築の成功

問題点を洗い出す

みなさんは「アパート」と聞くとどのようなイメージを浮かべるでしょうか。

一旦ちょっと聞き方を変えてみましょう、あなたがアパートを建てる立場になったとしたら、そのできたアパートはどのようなものを想像するでしょうか?

たぶん、南北に細長い真四角の住戸が、金太郎飴のように平行に連なっている間取りと、外観は見るからに「金かからんよーに造っとるなー」といった特徴は何もない、数秒後には思い出せないような建物ではないでしょうか。
「まあアパートなんだから・・・」実はこの考え方こそが大きな問題です。

競争相手は多いのに造りも部屋の広さも他と似たり寄ったり。ここでもし、あなたのアパートが特に秀でた魅力を有していなかったら・・・入居者を獲得するためにはもう最後の手段、家賃を下げるしかなくなってしまいます。

困るのは建ててからでは直せない事です。新築時はどのような建物でもある程度入居者は入ってくれてしまうので、10年後空室が目立ってきて初めて、時代の先を読んでいなかったことに気づきます。そしてそれは現在の傾向から思ったよりも2次関数的に早くやってくるかもしれません。まだ建て替えるには全然早いし・・・

新しい世界へと動く時代に機敏に対応する

神奈川

戦略其の一

これからはまず計画設計(=プラン)のレベルを高度化して、アパートとしての基礎的な力を持たせることが必須です。

計画設計には大きく分けて、間取りと建物の性能・品質とがあります。これら両方とも上を目指さなければなりません。

間取りには斬新さは必ずしも必要ありません。が、既存の間取りに囚われては絶対にいけません。
ただし間取りが良くても、隣りの部屋の音が筒抜けだったり、暑かったり寒かったり、一年中真っ暗な部屋だったりしていては無意味、つまり間取り・性能・品質全てにおいて一体となった向上が必要です。

戦略其の二

土地を見る目を養う。つまり、一見するとパッとしない土地の、隠れた価値に気付くことです。

安い土地の場合、それ相応の理由があります。例えば敷地の形が不整形、とか道路と高低差があるなど、もう必ずよろしくない条件があります。

ここですぐにその土地を対象から外さないで、反対に活用法を見いだし割安に土地購入ができたら、利回りが高いだけでなくその分を建物の付加価値強化に充てれば、そのようなアパートは今のところまだ皆無なので、ライバルをまた一つ、大きく出し抜くことができます。

それからエリアの選択では、先に述べたような相続税対策で建てられるケースが多いようなエリア(港北ニュータウンや緑区などの以前は農業地だった、地主が幅を利かせているエリア)だけは絶対に外しましょう。

戦略其の三

入居者を外観で引きつけ、内観であなたのアパートのファンにする。

通りすぎたことに気付かなかった、そして室内にもこれといったものがなく安価品でごまかしたようなアパートで順調に部屋が埋まるのは新築後3~5年程度までです。

それとは反対に、誰もが一旦立ち止まる、少なくとも目を停める。そして通りすぎた後「あのアパートいいね」と心のどこかに残る。そんなアパートができればもうしめたものです。

高級な建材に頼るのでなく、少しでも付加価値の高いものを、徹底的に探すというより“見つける”この建築家のセンスとそして努力の積み重ねが、ライバルたちに着実に差をつけてくれることになります。

これは、工務店さん達やハウスメーカーなどのそういった素養のない設計社員ではどんなに頑張っても時間をかけてもできませんが、建築家と呼ばれる人たちにとっては日常の普通の仕事です。

ただしこのように工夫をする事は、どうしても費用はプラスの方向となります。
つまり、その費用をいかに低く抑えることのできる建築家との出会いが、神奈川のこれからのアパート建築を左右すると言っても過言ではありません。
「新築」の看板が外れてから時間が経つほどに、これらの価値は逆に上がってくるのです。

ですのでここで肝要なのは金額が上がる事を常にマイナスイメージではとらえない事だと思います。(オーナー様にとっては容易なことではないとは思いますが)
費用対効果を十分に検討し、それによって先々のリターンのほうが大きければ採用しましょう。

「アパートなんだからとにかく安く造る」という固定概念は過去のものとしなければなりません。
是々非々で対応し、効果が見込めることには上り幅を少しでも限界まで抑えることにエネルギーを使うことが賢い方法です。

もう一歩踏み込んで言えば、これしか差別化する方法は見当たらないのです。
そしてもうひとつ、とても重要なことは、まだこれを実践しているオーナー様はほとんどいません。これはチャンスに他なりません。

次回はこれらの戦略の具体例を詳しくお伝えします。