神奈川県横浜市の設計事務所・滝沢設計です。

今回はアパート建築についてお話をします。

投資として

土地を新たに購入して建てるというパターンが昨今では多くなっています。
特に若い層の方の投資熱に火がついた形となっており、かなり積極的な攻めの投資として土地からのアパート経営がにわかに脚光を浴びています。

いろいろとご相談を受ける度に再認識させられるのですが、利回り計算のパーセンテージは建物の工事費はほぼ一定なので土地価格によって上下します。つまりとっかかりの収支が成り立つかどうかは「土地の値段」にかかっています。

東京都内の人気エリアでは土地の価格が別格に高額ですので、土地購入から投資の場合土地価格に圧迫され高い利回りは期待できません。
全額を自己資金で、という方はほぼいないと思われますので、ここで金融機関の融資が受けられるかどうかが、最初のハードルとなります。金融機関は融資する相手によって条件を変動させますので、年収が多い方は低い利回りでも借りれますので、投資計画を推し進めていただけます。
しかしながら一般の方が一般的に求められている利回りを、都内人気エリアの普通の価格の土地で普通に建てて得るのは結論から言いますと不可能です。
残る方法は、
1、一般感覚からすると「かなり変わった」設計プラン、そして居住性を後回しにした設計プランでぎゅうぎゅうに詰め込んで、強引に住戸数を増やして利回りの数字だけを確保する。
2、建物の工事費を限度を超えたレベルまで下げる=超安普請で建てる
こととなり、あとはを入居者がそうした部屋を自分が住む賃貸アパートとして選んでくれるのか?数年経過後に空室は起きないのか?出口戦略で希望価格で売却できるのか?という、ほとんど始めから負けている「賭け」のような勝負を仕掛けるしかなくなっています。
これは残念ながら現実です。こうした無理やりな事を勧めるモラルに欠けた不動産・建築業業者に惑わされてしまい、不幸な道に進まないでいただきたいと願うしかありません。
東京で土地購入から始めるには、人気エリアからは少し離れたエリアを狙うか、かなりの高低差・超変形地などで価格が低い、かつ奇跡的に高収益可能な設計が成り立つ土地を、辛抱強く探していただければ可能性は残っているかもしれません。

一方神奈川県は会社や工場などの仕事先、また大学も数多く、そしてまださほど高額ではない土地も残っており、土地購入から始めるアパート投資にはとても良い風土を持っています。
でもどんなに条件がいい土地であっても、やはり採算ラインに合う価格よりも高い土地であったならば、残念ながら高い利回りを確保する事は困難となってしまいます。
困ったことに不動産において掘り出し物、というのは基本的にはないようです(でも絶対にないとまでは言い切れないので悩ましいのですが)。

ですのでお勧めすることとしては、やや形がいびつだったり隣家が接近して時には越境していたりしても、相場よりも安い土地をお探し下さい。多少の変形敷地や日照条件は我々が設計でなんとか克服します。
言い方を変えますと、多少条件に難のある安い土地の建物を、設計力で商品魅力のあるアパートに練り上げる、これが土地購入から神奈川でのアパート投資、という狭き門をくぐりぬけて投成功する鍵となるのです。
この際の設計は、単純に同じ間取りをぶつ切りに並べたような安易なものでは、間違いなくその敷地の中には納まりません。

あともうひとつ、稀にある土地が、「価格は相場だが、採光・プライバシー・環境などの諸条件が良い分、実質的に割安な土地」です。
こうした土地に、他のアパートよりも付加価値の高い競争力のある建物をしっかりと創る事ができれば、実は家賃を相場より高くしても満室になるのです。事実として滝沢設計が設計したアパートでは家賃が高くても、空いてもすぐに次の入居が決まる、地元の不動産屋さんの間で評判の「常に空き待ち」物件になっています。
こうなってくれればしめたもの、古くなってきても家賃を下げ始める時期を遅らせることもでき、結果的には安い土地で始めたのと同じ利益をオーナー様にもたらしてくれます。

デザイナーズアパート建替え
ただでさえ出回る土地が少ない神奈川など首都圏内の情報の中で、事業として進めていくには入念で高いレベルの設計面での創意工夫が、これからのアパート建築には不可欠となってきています。
これから土地からのアパート投資をお考えの方々には、この波に乗り遅れないように、と願わずにはいられません。

既に所有の土地に建築する場合

こちらの場合は先に述べました、土地購入からの場合とは全く異なり、土地代というものがかからないので、神奈川はもちろん例え東京都内であったとしても、事業としてはそうとう有利です。(もちろん駅からの距離や敷地の状況を無視はできませんが)
ただし少子高齢化が進む昨今、アパートは建てれば入居者がすぐ決まる、と言う時代ではありません。新築当初はそれでも良いかもしれませんが、10年たち、20年経った時に競争力のある優良な資産として機能させるために、きちんと考えておきたい大切なことがいくつかあります。その一つが、目的を決めるということです。

アパート建築の目的を決める

アパートを建築するといっても、それぞれ事情が違います。今現在アパートを所有しており、古くなって空室が目立ち始めた。駐車場に貸している土地があるがアパートを建てようか検討しているなど、様々です。
アパート建築に失敗しないためには、「何のためにアパートを建てるのか。」目的を明確にしておくことが大切です。ゴールがはっきりしていれば、途中迷ったり悩んだりしても、どちらに進めば正しいか判断できるはずです。
以下によくあるアパート建築の目的を挙げてみましたので、ご自分の計画と照らし合わせて、参考にしてみていただければさいわいです。

賃貸併用住宅の実例

アパート建築の様々な目的

1.土地の有効活用
利用していない土地や建物があれば、これを活用して、家賃収入により利益をあげる、固定資産税を引き下げる、他の収入と合算して節税を図るなど、有効活用です。それぞれの土地にはポテンシャルがあります。市場をよく把握し、投資効率の高いアパート建築を目指しましょう。
利益を上げる方法は、建築コストを抑えるだけでは十分ではありません。周りの賃貸需要をよく調べ、競争力のある、入居者を惹きつけるようなアパートにしなくてはなりません。
奇をてらい過ぎて、敬遠されてしまったりすぐに飽きられてしまうようでは何にもなりませんが、ある程度の斬新さはこれからアパートが増えてくることを考えると必須ともいえます。

2.相続対策
相続対策として有効な手段の一つがアパート建築です。住宅があることで、土地の評価額を引き下げます。またローンを組むことで、土地建物と併せて借金(マイナスの遺産)も相続するので、被相続人にとっては有利に働きます。この場合家賃収入による利益もさることながら、資産をいかに減衰させることなく継承していくかも、併せて大事なテーマになります。

3.老後の私的年金
年金制度の先行きの不安、老後も楽しく生活したい、子どもたちに頼りたくない、ということであれば、まずは生活を安定させるために、やはり年金以外の収入が欲しいものです。そのためにアパート経営は有効です。

4.老朽アパートの建て替え
老朽化したアパートは入居者を入れるために家賃を下げたり、空室もなかなか埋まらなかったりと、メリットがありません。
また、老朽化アパートは耐震性の面でも不安があります。万が一地震により入居者が怪我をした場合、オーナーが責任を問われることもあります。備えあれば憂いなし。老朽化アパートは速やかに建替えを視野に入れて、信頼できる建築士に相談しましょう。
その結果、もし建て替えが難しい要因が判明した時は、気持ちを切り替えてリフォームへと舵を切れるはずです。

5.固定資産税対策
土地は更地のまま(駐車場も同じ)所有していても、固定資産税がかかります。住宅の建っている土地は小規模宅地の評価減という税金面のメリットがあります。相続の上でも大きな役割を果たしますが、現在の生活の無駄を省き、利益を得ることができます。

6.自宅建て替え費用の負担を軽減(=賃貸併用住宅のすすめ)
自宅の建替えるときに、賃貸を併用することでその家賃収入により、結果的に建築コストを軽減することが可能です。また、2世帯住宅への転用もしやすいので、これを目的にする人もいらっしゃいます。

望ましいアパート建築というもの自体には一定の方向性がありますが、これらの目的に合わせて造るべきアパートの表層の造り方が変わってきます。
例えば、入居者のターゲットを(高額所得者・学生さん・家族で長く住んでもらう)のどれに合わせるか、そしてそれに最適なアパート造りが、繊細な部分にまでできていたならアパート経営の成功は確かなものとなります。

全てのケースで共通の事

神奈川や東京では、程度の差こそあれ隣家は必ず建っています。全ての住戸が同じ間取りでは隣家の陰により各住戸にまんべんなく十分な採光を確保させることもできないでしょう。これは設計初期の間取り計画の時点から、設計で工夫しない限り得られませんが、これは過去のアパートが「新築」の冠を奪われてからの空室率にたいへん大きく影を落としてしまう要因となっています。つまり、入居者にとって良い住宅であることが、そのままオーナー様の収益に直結するのです。
過去から学び、是非「入居者ファースト」のアパート投資を成功させてください。

神奈川・東京都内、あるいは土地をお持ちか購入かなど、投資をお考えの方は様々です。

滝沢設計は豊富な経験に基づいた、親切で的確なアドバイスを心がけています。
あまり重くはならずに、まずはお気軽にお話を聞かせてください。

将来を見据えたアパート建築は神奈川・東京に精通した滝沢設計