神奈川県横浜市の設計事務所・滝沢設計です。

今回はアパート建築についてお話をします。

投資として

土地を新たに購入して建てるというパターンが昨今では多くなっています。
特に若い層の方の投資熱に火がついた形となっており、かなり積極的な攻めの投資として土地からのアパート経営がにわかに脚光を浴びています。

いろいろとご相談を受ける度に再認識させられるのですが、利回り計算のパーセンテージは建物の工事費はほぼ一定なので土地価格によって上下します。つまりとっかかりの収支が成り立つかどうかは「土地の値段」にかかっています。
神奈川県は会社や工場などの仕事先、また大学も数多く、そしてまださほど高額ではない土地も残っており、アパート投資にはとても良い風土を持っています。
でもどんなに条件がいい土地であっても、採算ラインに合う価格よりも高い土地であったならば、残念ながら高い利回りを確保する事は困難となってしまいます。
困ったことに不動産において掘り出し物、というのは基本的にはないようです(でもごく稀にはあったりするので悩ましいのですが)。

ですのでお勧めすることとしては、多少形がいびつだったり隣家が接近して時には越境していたりしても、相場よりも安い土地をお探し下さい。変形敷地や日照条件は我々が設計でなんとか克服します。
言い方を変えますと、多少条件に難のある安い土地の建物を、設計力で商品魅力のあるアパートに練り上げる、これが狭き門をくぐりぬけて投資に成功する鍵となるのです。
この際の設計は、単純に同じ間取りをぶつ切りに並べたとうな安易なものでは、間違いなくその敷地の中には納まりません。
また設計で工夫しない限り各住戸にまんべんなく十分な採光を確保させることもできないでしょう。

アパート建築のトレンド
ただでさえ出回る土地が少ない首都圏内の情報の中で、事業として進めていくには入念で高いレベルの設計面での創意工夫が、これからのアパート建築には不可欠となってきています。
これから土地からのアパート投資をお考えの方々には、この波に乗り遅れないように、と願わずにはいられません。

既に所有の土地に建築する場合

少子高齢化が進む昨今、アパートは建てれば入居者がすぐ決まる、と言う時代ではありません。新築当初はそれでも良いかもしれませんが、10年たち、20年経った時に競争力のある優良な資産として機能させるために、きちんと考えておきたい大切なことがいくつかあります。その一つが、目的を決めるということです。

アパート建築の目的を決める

アパートを建築するといっても、それぞれ事情が違います。今現在アパートを所有しており、古くなって空室が目立ち始めた。駐車場に貸している土地があるがアパートを建てようか検討しているなど、様々です。
アパート建築に失敗しないためには、「何のためにアパートを建てるのか。」目的を明確にしておくことが大切です。ゴールがはっきりしていれば、途中迷ったり悩んだりしても、どちらに進めば正しいか判断できるはずです。
以下よくあるアパート建築の目的を挙げてみましたので、ご自分の計画と紹介し、参考にして下さい。

ho15アパート建築の様々な目的

1.土地の有効活用
利用していない土地や建物があれば、これを活用して、家賃収入により利益をあげる、固定資産税を引き下げる、他の収入と合算して節税を図るなど、有効活用です。それぞれの土地にはポテンシャルがあります。市場をよく把握し、投資効率の高いアパート建築を目指しましょう。
利益を上げる方法は、建築コストを抑えるだけでは十分ではありません。周りの賃貸需要をよく調べ、競争力のある、入居者を惹きつけるようなアパートにしなくてはなりません。
奇をてらい過ぎて、敬遠されてしまったりすぐに飽きられてしまうようでは何にもなりませんが、ある程度の斬新さはこれからアパートが増えてくることを考えると必須ともいえます。

2.相続対策
相続対策として有効な手段の一つがアパート建築です。住宅があることで、土地の評価額を引き下げます。またローンを組むことで、土地建物と併せて借金(マイナスの遺産)も相続するので、被相続人にとっては有利に働きます。この場合家賃収入による利益もさることながら、資産をいかに減衰させることなく継承していくかも、併せて大事なテーマになります。

3.老後の私的年金
年金制度の先行きの不安、老後も楽しく生活したい、子どもたちに頼りたくない、ということであれば、まずは生活を安定させるために、やはり年金以外の収入が欲しいものです。そのためにアパート経営は有効です。

4.老朽アパートの建て替え
老朽化したアパートは入居者を入れるために家賃を下げたり、空室もなかなか埋まらなかったりと、メリットがありません。
また、老朽化アパートは耐震性の面でも不安があります。万が一地震により入居者が怪我をした場合、オーナーが責任を問われることもあります。備えあれば憂いなし。老朽化アパートは速やかに建替えを視野に入れて、信頼できる建築士に相談しましょう。

5.固定資産税対策
土地は更地のまま(駐車場も同じ)所有していても、固定資産税がかかります。住宅の建っている土地は小規模宅地の評価減という税金面のメリットがあります。相続の上でも大きな役割を果たしますが、現在の生活の無駄を省き、利益を得ることができます。

6.自宅建て替え費用の負担を軽減(=賃貸併用住宅のすすめ)
自宅の建替えるときに、賃貸を併用することでその家賃収入により、結果的に建築コストを軽減することが可能です。また、2世帯住宅への転用もしやすいので、これを目的にする人もいらっしゃいます。

滝沢設計は豊富な経験に基づいた、親切で的確なアドバイスを心がけています。
あまり重くはならずに、まずはお気軽にお話を聞かせてください。

将来を見据えたアパート建築は神奈川に精通した滝沢設計