がけ?

がけ、と聞くと誰しも、自然のままに放置された山肌のようなものを連想されると思います。
しかしながら建築用語としての「がけ」は意味合いが変わってきます。例えば
・自然の山肌であっても、その土の土質(「強さ」のようなもの)に定められた勾配より緩い勾配(強い土と弱い土ではがけが崩れ始める角度が異なる)であれば、建築では「がけ」とは呼びません。「のり面」「のり」などと呼びます。

・コンクリートや石で一見しっかりとした擁壁が築造されていても、築造時に正しく施工されたことが担保されない場合(基準は、施工後に行政の検査を受けて合格しているかどうか)、「不適格擁壁」などと呼ばれ、擁壁ではあっても「がけ」と同じとして扱われます。
つまり建築上のがけとは、「安全が確保されていない高低差のある部分」のことを指します。
そして、がけ(=危険な状態)と見なされますと、その敷地にはいろいろな「きまり」がかかってくることになります。
これはもちろん重く受け止めて、甘く考えるべきではありません。
でもだからといって、最終的には一方的に悲観的になることもありません。行政というものは、中間的な解決策を考えるものなのです。
それをこれからご説明しましょう。

つまり、安全でないものには規制が必要ですが、その規制によって市民の居住・生活が継続できなくってしまう事の無いような「救済措置」的な側面も併せ持つこと。がけ条例とは、そうした目的をもって生まれてきたものなのです。

注文住宅の注意点

ケースごとにご説明

高低差があるわけですから、その規制のパターンはがけの上と下、2つです

*前提として、ほぼ例外なく擁壁は地盤が高い方の土地の所有となっています。

1、 がけの上に建築する場合

a:擁壁を作り直す為には自分の土地の中だけでは工事ができません。下の土地のこちらと接している部分を工事中の長期間作業員が立ち入らせてもらえないと不可能です。これに承諾してくれるような隣人はいません。というかその前に、下の土地にそうした作業用の空間があるかどうかが問題です。

b:自分の所の擁壁が両サイドのお隣の土地と繋がっていたらその擁壁を切断することになります、これがやっかいです。
今ある擁壁の状態が悪ければ悪いほど、自分の擁壁を造り直す為に擁壁を切断する際、お隣の擁壁に損傷ゼロで施工するにはかなりの特殊技術を駆使するので、莫大な費用が必要です。(あくまでイメージとしてはですが、原発のデブリ処理に近いものがあります)

こうした場合は、擁壁を造り替えるというのは実際には現実的ではありません。

2、 がけの下に建築する場合
こちらなどはそもそもの話迷惑をかける以前に、がけに該当する擁壁等は地盤が高い方、つまり上の土地の方の所有物です。
赤の他人様に「うちが建て直すんだからおたくの擁壁造り直してよ」などと、そういう法律があるわけでもないのに命令などできません。

このように、ただ単にがけの危険性だけしか見ないと、現実的に多くの建物の再建築が困難・あるいは不可能となってしまいまず。
自分の土地なのに建て替えができないなんて、気の毒ですよね。

そこで1と2、どちらの場合にも対処策が示された「がけ条例」が設けられています。
*少し読んで面倒くさかったら以下の青字のエリアはすっ飛ばして下さい。

・がけ上の場合(横浜市条例の例)

がけが崩れた場合を想定しそれよりも低い位置に地盤改良体の底が至っていればOK。つまり、万が一がけが崩れた時でもこの地盤改良体が残って建物を倒壊から救ってくれる。という理屈です。これならば少ない費用で対応が可能ですね。

がけ 建替え

がけ上なら、地盤改良でOK

一歩踏み込んでみる

*注)あくまでも万が一ですが、こちらのがけが崩れた際、自分の家は平気に建っていられたとしても、下の土地にこちらの土地の土砂が崩れるわけなので、下の方への補償の責任は免れ得ません。
ただ、建築する上では保険加入を義務とする法律は現在のところありません。
任意となりますが、こちらの擁壁に危険性の程度によっては、災害保険への加入の検討も考慮の必要があるかもしれません。(擁壁築造替えの技術的非現実性や莫大な費用を考えれば、保険費用ははるかに経済的と言えます)
擁壁の安全性を判断の際は建築士に依頼しましょう。

・がけ下の場合(横浜市条例の例)

がけが崩れてきたことを想定し、それよりも高い位置まで基礎のコンクリートを上に伸ばして造っておけばOK。つまり、万が一がけが崩れた時でもこの基礎の鉄筋コンクリートが崩れてくる土を受け止めてくれる。というわけです。そして、なにも建物全体をRC造でと規定しているのでなく木造住宅の基礎を高くするのでもOKですから、こちらも費用的にかなりコスパに優れた考え方です。

また一歩踏み込んでみると

この場合は、万が一崩れたら被害を受ける立場になるわけですが、家は持ちこたえられても崩れてきたお隣の土砂の撤去についての規定は、建築条例には何の規定もありません。
とは言っても、全ての災害に備えることなど不可能ですので、あくまでお隣の不適格擁壁の状態を建築士に見てもらってから対応を検討されると良いと思います。
いずれにしても保険は任意ですので例えば、危険性が大きい他判断された場合にのみ災害保険加入の検討をする、といった柔軟な対応でもよろしいかと思われます。

がけ条例 横浜 東京

がけの下なら、基礎を高くすればOK

各市区町村によって細かなところは異なりますが、基本的にはこの考え方が共通のものとなっています。
神奈川県の、特に横浜市などは地形に起伏が大きく「がけ」だらけといっても過言ではありません。でもこうした「がけ条例」がありますので、がけの上、あるいは下にお住まいの方も新築への建替えをご検討していただくことができます。
「がけ条例」などと呼ばれているのであたかも厳しい規制のように聞こえがちですが、もちろん安全性の維持を目的としながらも、実は最終的には救済の側面が大きいのです。言ってみればある意味、「たまには行政もおつなことをする」と言えるかもしれません。

「がけ」での建築設計に残されている、今後の大きな課題

ですがこれはあくまでも救済的措置であり、根本にあるがけの危険性が無くなるようなものではありません。
他人に迷惑をかけるのも、かけられるのもとても悲しいことです。
つまり、この救済的な側面だけしか見ないと、この「存在し続けている危険性」に蓋がされてしまいかねません。

昨今では、このがけ条例の救済的側面を悪用・拡大利用してしまい、「条例の文言だけ見れば基準は満たしてはいても、現状でかなり危険性が高い設計」が横行しているケースを見かけます。
ここはもう建築士のモラルしか防ぐものはありません。

励まし

家造りに限らず、一旦ネガティブな情報が入ってきてもそこであきらめず、「何か対応する方法はないか」と探すことが大切です。

「がけ」での建替えも、まずは条例での救済規定がありますので、不適格擁壁であっても、造り直すことなく建て替えは可能です。
そして、擁壁の安全性が懸念される場合でも、これについては行政ではなく民間の保険が存在します。

もちろんどんなに頭をひねったりあちこち聞いて回っても、なかなか期待する改善策が見つからない事もあります。でも手を尽くして諦めがつくことで、次のステップに集中して取り組み、その中に新たな希望を見出すことができるというものです。
住宅の設計=お客様にとって家造りというのはたいへんにヘヴィーな仕事=大事業ですので、心が折れないように自分をコントロールし粘り強く柔軟に取り組む事で、盲点となっていた解決策に気づけたりすることもあります。

そういった細かな積み重ねが、夢を実現へと進ませて、集大成としての一つの家の品質を高めてくれます。

滝沢設計のプロフィール