あまり注意していないとものすごく大変になってしまう事があります。
土地＆建物、の費用全てを住宅ローンで賄われるパターンがあります。
その場合お客様にとって最初の窓口となるのは不動産業者かと思い
ます。そして金融機関との間に入り融資をまとめるのも不動産業者となります。
注意その１
考えてもみましょう。彼らからしたらまずは土地を売ることが先決です。
もちろん融資をまとめるのには工事費の想定が必要なのですが、時にかなり安易に低い工事額を想定しているローンを見かけます。
お客様の融資可能額内に、土地と建物の費用両方が納まらなければなりません。この際「～万円あればどんな家でも建ちますよ。」的に建物の工事費を低く想定してしまうようです。
「～万円」で建つのかどうかはそのお客様と設計の打合せをしてみない事にはわかりません。
実際に設計が始まってから金額の不足が判明すると、融資和の拡大が可能な場合は銀行との新たな手続きが必要となり、その時間と費用はお客様にとって大きな負担となります。
融資が広げられればまだいいのですが、これが無理な場合・・・すんなりとご要望を切り詰められるでしょうか？そうでない方には悲劇です。
ですので、お客様としてはできればこの時点で、不動産業者以外に工事費の相談ができるブレーンを抱えておくことが望ましいです。
注意 その２
施工業者にとっての命は、もちろんお客様からの工事費の入金です。
100％ローンの場合、このお金の出元はお客様でなく金融機関となる、ここで色々な事が必要になってくるのです。
融資実行の条件は
・表示登記が完了していること
・建築確認の完了検査済証が発行されていること
まず表示登記ですが、申請してから最短で2週間かかります。
表示登記の申請には、木工事が終わってクロスがほぼ貼り終えている写真を添付しますので、銀行との最終契約予定日からだいたい3週間前にはクロスが貼り終えていることが必要です。ということは引き渡し予定日の1か月前にはクロスが貼り終えている、という事になります。
通常クロス工事は、遅れた工期をそこで取り戻すために、引き渡しが迫った最後の最後にドタバタの中行われることも多い工事です。つまり、工期に余裕がないと、例え工事契約書に記載の期日に工事が間に合ったとしても、表示登記が終わっていないので銀行から施工業者にお金が出ない。お金が入らないと施工業者は、お客様に家を引き渡すことはできない。しかし、その責任は工期に余裕が持てなかった施工業者に起因するところが大きいので、お客様としては納得がいかない。
施工業者は自らに責があることは分かっていても引き渡しはできない。
とまあ、なんだかよくわからないにしても、険悪になることだけは確かです。
事前にできる対応
100％ローンの場合の工期は、1カ月以上余裕を見ておきましょう。
